烟台市住房和城乡建设局文件

烟建住房〔2013〕61号

关于印发《烟台市物业管理招投标评标标准（试行）》的通知

各县市区住房和(规划)建设管理局、住房保障和房产管理(交易)中心、开发建设单位、物业企业：

现将《烟台市物业管理招投标评标标准（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

烟台市住房和城乡建设局

　　　                               2013年7月14日

烟台市物业管理招投标评标标准（试行）

为规范我市物业管理评标活动，保证评标公平、公正，切实维护招标投标活动当事人合法权益，根据国务院7部委联合令《评标委员会和评标方法暂行规定》、原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、山东省住建厅《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》，制定本标准。

一、评标原则

评标活动遵循公平、公正、科学、择优原则。

二、评标委员会

评标由招标人依法组成的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表及物业管理方面的工程、技术、经济管理等专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外物业管理方面的工程、技术、经济等方面专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人在市物业主管部门公布的专家名册中随机抽取确定。

三、评标程序

由评标委员会对各投标单位投标文件进行符合性评审、详细评审及现场答辩评审三个阶段组成。

符合性评审是指评标委员会审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应，有无显著的差异或保留。符合性评审采取综合评议方式，经评委有记名投票决定，不合格的投标文件不再进入详细评审阶段。

详细评审是指评标委员会对每一投标文件的综合部分、技术部分和商务部分做进一步评审、比较，包括下述内容：

综合部分：主要是指投标单位的资质等级、管理业绩、社会信誉，项目管理班子人员的注册物业管理师、相关技术职称以及物业管理从业人员岗位证书等内容进行评估、分析、比较。

技术部分：主要是指对投标单位物业管理方案的可行性进行评估；

商务部分：包括投标报价校核、分析报价构成的合理性，并与标底价格进行对比分析。

现场答辩评审是指评标委员会在上述阶段评审过程中，就投标人及投标文件存在的疑问现场提问，对投标人的答辩进行评审、比较。

四、评标办法

实行百分制，分别为：综合部分35分、技术部分30分、商务部分25分、现场答辩10分。

（一）综合部分（满分35分）

1、企业资质（10分）：

一级资质10分，二级资质7分，三级资质5分，三级暂定（一年）资质3分。

2、企业业绩与荣誉（满分15分）

（1）物业企业上年度每获得经物业主管部门认可的国家级荣誉得3分，省级荣誉得1.5分，市级荣誉得0.5分。同一奖项不累计加分。（最高得5分）

（2）物业企业承担的物业管理项目获得荣誉：

①国家级物业管理优秀项目得5分;

②省级物业管理优秀项目（包括外省项目）得3分;

③市级物业管理优秀项目（包括外地市项目）得2分。

同时获得以上荣誉时，得分只计算一次，按最高分计。

（3）物业企业取得物业管理IS09001系列标准质量证书的另加5分。

投标人业绩以物业主管部门认可的证书或表彰文件（原件）证明为准。

3、管理人员（10分）

（1）项目管理人员是否具有注册物业管理师证书（自取得证书后，需在该企业从业三个月以上），每有1人加2分，最高8分，无得0分。（0-8分）

（2）其他管理人员是否具有物业管理岗位证书或相应技术职称，有得2分，无得0分。（0-2分）

（二）技术部分（满分30分）

1、项目概况（5分）

通过对本物业项目建筑架构、配套设施、周边环境等方面进行分析，综合其布局、功能上的特点，列出管理上的难点，提出相应管理方式、质量目标和措施。（3－5分）

2、项目管理机构（8分）

（1）物业管理机构组织形式明确，人员结构合理，对各岗位人员制定相应的岗位职责;（1－3分）

（2）各项管理规章制度健全，具有实用性和可操作性;（1－5分）

3、管理目标及措施（17分）

（1）管理有目标且制定合理;（0－3分）

（2）管理服务内容周详，包括开发建设期间、竣工验收期间、住户入住及装修期间、实质运行管理期间的管理服务内容。重点是实质运行期间内容，大体分为房屋管理、秩序维护、清洁、维修、绿化等相关服务；（5-10分）

（3）有规范的电子化档案管理流程，实现建筑项目资料、图纸、住户资料、装修维修资料、财务报表等电脑化管理的措施；（0-2分）

（4）在科学化、规范化管理和增收节支、服务承诺等方面有新思路，以确保实现管理目标。（1-2分）

（三）商务部分（满分25分）

1、普通住宅物业服务费应按《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》规定的标准范围计算。非住宅及高档住宅（含别墅）物业服务费标准与标底相比，其离差值低，则得分高，反之则低（递减的分值按10分除以投标单位个数的平均值计算）；（1-10分）

2、报价构成合理，单项服务项目人员工资成本标准合理，多种经营项目收费标准合理；（1-5分）

3、财务制度健全，收支分析及利润盈亏明确；（1-5分）

4、根据项目特点及收支评估情况投入必要的设备设施，基本满足要求得3分，比较优异的可酌情加分。（3－5分）

（四）现场答辩（满分10分）

　投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要澄清或说明，不得超出投标文件范围或者改变投标文件实质性内容。主答辩人一般由投标方拟委派的项目负责人担任，理解评委提出的问题，运用法律法规回答核心内容。（0-10分）

　五、本标准自2013年10月1日起试行。